ЖСК «Скифия» запретили менять проекты домов

Сегодня стало известно, что 28 сентября Кассационный суд Центрального округа принял окончательное решение по поводу строительных  проектов ЖСК «Скифия».  Суд постановил - изменять украинские проекты нельзя, за исключением исполнения критически важных требований безопасности. Последние три года руководство кооператива добивалась права строить 10-ти этажные дома на землях ИЖС. Теперь стало ясно, что это у них не выйдет.

ЖСК «Скифия» имеет разрешительные документы украинского образца на «Реконструкцию существующих объектов административно-служебной и жилой зоны по ул. В. Строителей, 1 в бухте Казачьей с элементами нового строительства в рамках реконструкции с расширением (строительство жилых домов по генеральному плану: комплекс 1 (ЖД1.1, 1.2, 1.3, 2., 3.1, 3.2); комплекс 2 (ЖД4, 5.1, 5.2, 3.3); комплекс 3 (ЖД6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 7.1, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5); комплекс 4 (ЖД8); комплекс 5 (ЖД9); комплекс 6 (ЖД10, 11) комплекс 7 (ЖД 12, 13, 14, 15) со встроенными нежилыми помещениями и паркингом.

В 2023 году подрядчиком стройки ООО «КБРСГ» было инициировано внесение изменений в проектную документацию в отношении объекта: ЖД 12 комплекс 7. Комплекс 7 – это несколько земельных участков внутри ЖСТИЗ «Карнавал», расположенного в предельной близости от моря, в водоохранной зоне.  Севгостройнадзор отказал в согласовании изменений по формальному поводу, без подкрепления отказа серьезной аргументацией.  

По изначальному проекту дома 12 предполагалась  этажность здания – 4; количество квартир – 54 шт.;  общая площадь здания – 3448,2 м2; общая площадь квартир – 1936 м2.  После изменений дом увеличился в два раза: этажность здания – 5, количество этажей – 6, количество квартир – 100 шт., общая площадь квартир – 3704,6 м2.

Технический заказчик стройки ООО «Югспецмонтаж» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя принятии документов о внесении изменений в проектную документацию объекта капитального строительства. И первая инстанция была с блеском выиграна. Непоследняя заслуга в этом Севгостройнадзора – формально это был отказ в изменениях, но, по сути, он больше был похож как кокетливое «да».

Однако, знамя сопротивления из ослабевших рук строительного надзора подхватила городская прокуратура, которая посчитала что «изменения, по мнению апеллянта, должны быть обусловлены только объективной необходимостью, установленной в процессе строительства, исключительно с целью соблюдения требований безопасности и оснащенности, что согласуется с положением ч.7 ст. 52 ГрК РФ».

По мнению прокуратуры, судом первой инстанции не учтено, что внесенные изменения в проектную документацию не могут носить произвольный характер, а отсутствие императивных запретов,  установленных случаев в этом документе не устанавливают возможность для застройщика вносить изменения и изменять параметры объекта, разрешение на строительство которого уже было получено по иным исходным данным.

Прокуратура указала, что это решение будет иметь принципиальное значение для все строительной отрасли  Севастополя, где участники до сих пор не определились с рамками дозволенного. «Прокуратура также акцентирует внимание судебной коллегии на том, что разрешение настоящего спора имеет правоприменительное значение для города федерального значения Севастополя, в части оценки судом пределов применения пункта 6.2 Положения № 413-ПП и обоснованности позиции о том, что внесение изменений в проектную документацию применительно к ОКС, строительство, реконструкция которых начаты до 31.12.2020 года, допускается исключительно в целях обеспечения соответствия таких объектов требованиям технических регламентов, в том числе, требованиям механической, пожарной и иной безопасности, требованиям энергетической эффективности, требованиям оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов к зданиям, строениям и сооружениям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации», – прозвучали в заседании  золотые слова.

Давно не секрет, что залог успеха ЖСК «Скифия» в судах заключается в грамотно созданной предварительно преюдиции. Когда просуживается спорный момент с ведомством по незначительному поводу, и при этом оппонент прилагает все усилия, чтобы не победить.  Потом это решение суда предъявляется во всех дальнейших спорах уже с настоящими противниками, либо приводится как подтверждение законности спорного факта.

Эту «преюдицию» с ужасом ждали члены ЖСТИЗ «Карнавал». Ведь им «улыбался» не только 6-этажный дом в самом сердце кооператива, но и 12–тиэтажка на границе «Карнавала». Это комплекс 6, жилой дом 11 (ЖД11).  По рабочему проекту на строительство вышеназванного ОКС предусмотрено строительство двух 4-хэтажных зданий (88 квартир), по представленным изменением в проектную документацию – строительство 12-этажного жилого дома из трех сблокированных секций (360 квартир).

Первая инстанция по этому дому уже была проиграна, и окончательное рассмотрение вопроса неправомерности отказа в этом изменении было отложено как раз до окончания процесса по дому 12 (Комплекс 7). Ждали решения, которое по-справедливому замечанию прокуратуры имеет правоприменительное значение для всего города Севастополя.

Вчерашнее решение Арбитражного суда - это очень хорошие новости для строительного рынка Севастополя. Теперь появилась вера, что есть точные «правила игры».

Но не очень хорошие новости для пайщиков ЖСК «Скифия» - дома, которые еще в глубоко недостроенном состоянии, например, ЖК «Голубая бухта» (это часть общего проекта застройки Скифии).  Есть вероятность, что руководство ЖСК «Скифия» увидит, что продавать больше нечего (нет нужного объема квартир без изменений в проекты) и привлекать новых пайщиков, и уже окончательно потеряет интерес к стройке. ЖСК  «Скифия» была нужна застройщику, когда оттуда можно брать деньги от продаж, а когда она требует только вложений -  от нее имеет экономический смысл избавиться, ведь неоткуда брать деньги на достройку уже начатого.

Фото: А4 Новости