Решит ли Развожаев квадратное уравнение?

Как и обещали специалисты, в 2015 строительный рынок Севастополя претерпел серьезные изменения. За последние 6 лет бюджетные вливания в эту отрасль превысили частные. Инвестиционный потенциал упал, практически, до нуля. Остались только коллективные вложения в строительство жилья. Бюджетные вложения практически не успевают за бурным ростом города. Правительство не хочет признать, что объекты ФЦП  - это не что иное,  как удовлетворение потребностей роста населения Севастополя. Даже, если взять за основу цифры Михаила Развожаева о 700 тыс. (+ 300 тыс. к 2014 г) населения города, то даже по нормам, существующим сегодня в департаменте Архитектуры города Севастополя, нам необходимо + 30000 мест в школах, + 15000 мест в детсадах, + 3200 коек в больницах. И так далее: парковки, дороги и многое ещё. Понимание глобальной проблемы перенаселения города пока замалчивается. О государственных вложениях, которые должны стать драйвером развития экономики города - во второй части этой публикации. Можно только сказать, что пока достигнуть показателя, который установил Владимир Путин: на один вложенный государственный рубль должен приходится, как минимум, 1 рубль частных инвестиций, не удалось. И есть ощущение, что как это сделать понимания у Правительства города Севастополя нет. 

Но и с частными коллективными вложениями происходит нечто странное. Заявления Губернатора М.Развожаева о сокращении строительства жилья, мягко говоря,  сомнительные. Более того, мораторий на выдачу разрешений на строительство (в 2020 г. выдано 5 шт.). Севастополь находится в очень сложных условиях ограничений, их более 20, но основные - это военные зоны, зоны обозначенные приказом Минкульта №1864. В этих условиях даже подготовить строительную документацию становится, практически,  невозможно из-за сложностей с получением  технических условий  и других, исходных для проектирования данных. Их выдают только по «величайшему разрешению».В результате объемы жилищного строительства многоэтажных домов упали с 312 тыс. м²  в 2015 до 80 тыс.м2 за 10 месяцев  2020 г. Это именно те объемы, из которых нужно произвести закупки жилья по целому ряду государственных программ. 

Не первый Губернатор пытается доказать, что и без местных застройщиков можно обойтись. Дескать все они родом из прошлого. Навезём с материка опытных строителей .

Вот пример : 

В 2018 году правительство Севастополя заключило десять контрактов по следующим адресам:

В районе бухты Голландия (ООО «СЗ «Талан-Ижевск», г. Ижевск);

ул. Горпищенко, 111 (ООО «СЗ «Талан-Ижевск», г. Ижевск);

пр. Победы, 29в (ООО «Стройкомплект», г. Севастополь);

пр. Победы, 28 (ООО «СЗ «Талан-Ижевск», г. Ижевск);

ул. Гер. Бреста, 46 (ООО «СЗ «Талан-Ижевск», г. Ижевск);

ул. Щитовая (ООО «СЗ «Талан-Ижевск», г. Ижевск);

ул. Маячная, 1 (ООО «СЗ «Талан-Ижевск», г. Ижевск);

ул. Шевкопляса-Погорелова, Инкерман (ООО «Моссевстрой Альфа», г. Севастополь);

ул. Кокчетавская, 28 (ООО «Моссевстрой Альфа», г. Севастополь);

ул. Горпищенко, 104 (ООО «Моссевстрой Альфа», г. Севастополь).

Где эти девелоперы, если они даже с помощью «своего» Губернатора не смогли собрать исходных данных для проектирования. Договора расторгнуты, девелоперы исчезли.

Местные застройщики стали мигрировать в Крым, где по некоторым данным выдают до 25% объемов жилья. Ещё пять относительно крупных застройщиков города Севастополя прекратили или в ближайшем будущем прекратят своё существование по упомянутым выше причинам.

Вот сегодняшние примеры: «опытные приезжие застройщики» на флагманском объекте Культурный кластер «выдали «на - гора» аж 6 этажей» продукции за полтора года. В то время как севастопольские строители под одним башенным краном в месяц  делают четыре этажа! Не буду вскрывать причин таких разительных отличий, но скажу - дело в «школе» и традициях.

Как известно, грабли дело «старинное», и наступают на них те, кто не учит историю. Историю нужно учить хотя бы для того, чтобы понимать, опираясь на факты, что несёт в себе не продуманные решения. 

Идея создания собственных строительных предприятий не нова и, в принципе, довольно перспективна, но при ряде условий: наличие опытных кадров и опыта строительства. Если таковых нет, то эти предприятия обречены. На субподрядчиках вылезти не получится. Передача объемов в чужие руки ни к чему хорошему не приведёт. Вот пример, в конце ноября 2020 г. государственный застройщик правительства Севастополя акционерное общество «Севастопольстройпроект» (генеральный подрядчик) завершил закупку у единственного поставщика по строительству общеобразовательной школы в Ленинском районе (в районе балки Сарандинаки). Согласно протоколу решения комиссии единым поставщиком по данному контракту стала фирма ООО «СтавропольГрандСтрой». Стоимость контракта составит 782.905.400 рублей. При этом размер генподрядных услуг составляет - 3%.Аналогично, АО «Севастопольстройпроект» завершил закупку у единственного поставщика по строительству детского сада в Гагаринском районе (ул. Героев Бреста). Согласно протоколу решения комиссии единым поставщиком по данному контракту стала фирма ООО «Бизнес Континент». Стоимость контракта 247.618.800 рублей. При этом размер генподрядных услуг составляет  3%.

Тоже ждёт и другие новые предприятия и фонды - нет мотивации - нет результата. Тем более, что от решения о создании до выхода на площадку строительства пройдёт не менее 18 месяцев в лучшем случае. А потом еще столько же строить, вводить, передавать на баланс собственникам. Можно представить, какова будет конечная цена, навряд ли, меньше региональной. Но дело не в деньгах. Отсутствие жилья на рынке, раскрутка новых предприятий приведёт к тому , что жилья льготным категориям очередников в ближайшие три года можно не ждать, если только местные застройщики не отдадут часть своего. Но они уходят, не хотят больше расплачиваться своей продукцией за искусственно созданные административные проблемы.

Кстати, комиссия, созданная в правительстве по исполнению 204 Указа Президента РФ от 07. 05.18, пусть вслух почитает пункт 6 этого Указа, там все не корреспондируется от слова «совсем» с действиями руководителей города в части строительства жилья.

Теперь, что касается цен на квартиры. Цена квадратного метра в Севастополе бьет все рекорды. В приморских и центральных районах она достигает 120 тыс. м2.  В оборот не вводятся  новые земли, растут административные барьеры, нет «правил игры». Объёмы строительства падают, спрос растёт и, как следствие, поднимается цена. Как ни странно, в этой цене 15-20% вины Правительства города. В их силах эту цену уменьшить, проведя ряд не хитрых мероприятий. Несмотря на раздутую компанию, связанную с ограничениями по питьевой воде и канализационным сооружениям, раздуваемую в ряде СМИ, все понимают, что эти проблему будут решены, поэтому спрос не уменьшается. Россия щедро выделяет средства на развитие - это видно, и люди видят перспективу, поэтому цена на м2 будет расти. Нужно немедленно вводить в оборот земли и строить там новый микрорайон или микрорайоны.

Нужно мыслить десятилетиями или даже двадцатилетиями, закладывать решения на много лет вперёд, использовать деньги ФЦП для развития города, вводить новые мощности, обеспечивать способность Севастопольской экономики работать самостоятельно, развивать в первую очередь те направления, которые необходимы для внутригородского рынка.

Специально для А4, Андрей Ленский

Мнение авторов может не совпадать с позицией редакции А4. Есть Ваша точка зрения, пишите на наш е-mail: sevastopol@a4.news