Застройщик ЖСК «Корабел» «кинул» город на 7 квартир?

Успешный кейс по достройке проблемного дома превратился в аттракцион невиданной щедрости для недобросовестного застройщика.

ЖСК «Корабел» -  один и примеров счастливого завершения изначально провального дела. В отличие от других дольщиков, оказавшихся на улице без денег и крыши над головой, жильцы получили в собственность квартиры.

Но праздник жизни грозит закончится. Правительство Севастополя, за чей счет банкет, выведенное из себя действиями умудрившегося заработать на банкротстве застройщика, уже готово предъявить счет. Только расплачиваться по закону жанра придется жителям.

Участок на ул. Щитовой отдали за чужие ошибки

Напомним предысторию. 08.12.2014 года Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя была проведена внеплановая выездная проверка. На земельных участках, принадлежащих Поповой И.Б., Михно Ю.В., Кусакину С.В.. на улице Артидивизионовской был обнаружен объект незавершенного строительства: многоэтажный многоквартирный дом, о чем был составлен акт о нарушении земельного законодательства в отношении всех трех земельных участков.

Застройщиком многоквартирного дома являлся ПК «ЖСК «Домовладелец», который привлекал денежные средства участников строительства. 15.12.2014 Попова И.Б., Михно Ю.В., Кусакин С.В. заключили договоры купли-продажи и реализовали земельные участки  Папикяну Олегу Петрас, каждый за 800 000,00 руб., указав в договоре об отсутствии на земельном участке строений, зданий и сооружений, что было же, конечно, неправдой.

27.09.2015 между ПК «ЖСК «Домовладелец», ЖСК «Корабел» и Папикяном О.П. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей новому застройщику ЖСК «Корабел».

ЖСК «Корабел» был зарегистрирован 25.09.2015 года. Согласно протоколу общего собрания  его учредителями являлись Папикян Г.О., Папикян О.П., Норекян А.А., Григорян О.М., Шайдаков М.Н. Олег Папикян стал председателем.

Именно он мужественно встретил сообщение о сносе дома. Решением Нахимовского районного суда города Севастополя от 27.09.2016 были удовлетворены исковые требования Правительства города Севастополя. Объект капитального строительства, выстроенный на уровне пятого этажа, признан самовольной постройкой, судом постановлено обязать Папикяна О.П. и ЖСК «Корабел» в течение тридцати дней со дня вступления решения в законную силу снести его за свой счет.

Дольщиками были преимущественно льготники и пенсионеры, привлеченные чрезвычайно низкой ценой квартир. Под предводительством Олега Папикяна они начали осаждать кабинеты с целью не оставить их на улице.  И – о чудо -  удача улыбнулась застройщикам.  Многоквартирный дом был включен в совместный перечень проблемных объектов, утвержденный 20 июня 2020 года прокуратурой города Севастополя и Губернатором Севастополя, и вошел в программу Правительства Севастополя по достройке «проблемного жилья».

Был найден застройщик - ООО «ДСР», который вложил своих 170 млн, чтобы переделать и достроить дом. За это город выделил ему 13 тысяч кв. метров под застройку в исключительном месте на ул. Щитовая в 100 метрах от парка Победы.

После этого было множество случаев, когда точно такие же проблемные дома, также построенные на ИЖС, были все-таки снесены, что сейчас, оглянувшись назад, позволяет по-новому оценить, какие же все-таки исключительные везунчики эти корабелы.

В 2022 году ЖСК Корабел признало себя банкротом. В конце 2024 года Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя ЖСК выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. Многоквартирному жилому дому присвоен адрес: улица Артдивизионовская, дом 4. Дом исключен из Единого реестра проблемных объектов. 97 пайщикам переданы квартиры, в ЕГРН зарегистрировано право на 82 жилых помещения.

Неприятный Земельный кодекс

Но впечатление, что все удачно завершилось, немного обманчиво. Дело о банкротстве не собирается заканчиваться, требования и претензии в рамках дела о банкротстве растут в геометрической прогрессии. Бывшие владельцы стройки, ощутив чудесное спасение, судя по всему, уверовали, что «ухватили бога за бороду». Пока другие горе-застройщики за свой счет сносили свои незаконные сооружения или скрывались за границей от  исков о компенсации за снос силами Департамента городского хозяйства, а также исков пайщиков, требующих вернуть деньги, создатели ЖСК «Корабел» в волнении придумывали, какую пользу еще можно извлечь из стройки, раз уж пошел такой фарт.

После начала процедуры банкротства председатель ЖСК «Корабел» утратил лидерство в силу закона, на хозяйство назначили конкурсную управляющую. Но после успешного завершения борьбы за права дольщиков и регистрации  дома Олег Папикян открыл для себя неприятный аспект Земельного кодекса РФ. После регистрации  постройки земля автоматически переходит в собственность всех жителей нового сооружения. С таким поворотом событий Олег оказался категорически не согласен.

Борец за права дольщиков обратился в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением,  в котором просит аннулировать запись о правообладателе земельных участков  ЖСК «Корабел».

Сейчас вопрос завис между апелляционной и кассационной инстанциями. Суть спора сводится к следующему: Папекян придумал, что, когда он был у руля ЖСК «Корабел», он забыл продать Корабелу землю, на которой он (дом) стоит. И с радостью готов исправить свою ошибку, уступить свою землю ЖСК за 71 млн рублей уже в 2024 году, пусть жители ему заплатят, а потом применяют на себя Земельный кодекс сколько их душе угодно. Также он оспаривал размер изъятых в общедолевую собственность участков, предположив, что людям вполне хватит территории под обрез фундамента. Двор можно было бы вернуть законному владельцу.

В ходе суда Олегу Папекяну задавали вопрос о принципах ценообразования. Из документов следовало, что он сам купил землю по 800 тысяч рублей за участок, итого, 2,4 млн. А сейчас он за нее просит 71 млн... Но тут и объяснять нечего -  тогда это была земля с проблемным самостроем, а теперь -  жилой дом, заботливо достроенный инвестором.

Также «защитник дольщиков» Папикян О.П. обратился в суд с административным исковым заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства города Севастополя о признании незаконным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2024 и обязании повторно рассмотреть заявление ЖСК «Корабел» о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Этот промежуток времени необходим был для того, чтобы переоформить ЗУ

Но решением Нахимовского районного суда города Севастополя было отказано.

12 забытых пассажиров

Как уже упоминалось, Папикян очень забывчивый человек. С этим его качеством связаны следующие требования. Однажды, разбирая старые бумаги, он совершенно неожиданно обнаружил 12 договоров продажи паев, оформленных на других граждан. Когда он передавал материалы по делу о банкротстве, эти квартиры ошибочно числились свободными. 

Как назло, эти пайщики тоже оказались забывчивыми людьми и заявили свои права на квартиры в реестр требований кредиторов уже после старта процедуры банкротства. Но управляющая почему-то им не поверила и отказала во включении в реестр. Почему-то показалось, что договора заключены задним числом, а подпись председателя вовсе подделана.

Вот, например, Норекян Назик Гариковна. Обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов о передаче однокомнатной квартиры № 6 общей площадью 44,40 квадратных метров, за которую она оплатила 710 400 рублей. Определением Арбитражного суда города Севастополя от 3 июля 2025 года по делу в удовлетворении заявления отказано.

«Отказывая в удовлетворении заявления о включении требований в реестр требований кредиторов суд первой инстанции, опираясь на выводы экспертного заключения по результатам проведения комплексно-технической и почерковедческой экспертизы, пришел к выводу о недействительности заключенного договора между ЖСК «Корабел» и Норекян Н.Г., а также иных 6 представленных заявителем документов, ввиду того, что последние подписаны не уполномоченным лицом ЖСК «Корабел», а фактические договорные отношения не возникли в действительности. Так, согласно выводам указанного экспертного заключения: подписи в строке «Председатель» - Папикян Г.О.» в договоре от 09.10.2015 №1/1-6 о внесении паевых взносов на строительство квартиры, в приложении №1 к договору №1/1-6 от 09.10.2015, в строках «Главный бухгалтер», «Кассир» квитанции к приходному кассовому ордеру от 09.10.2015 №1/1-6 выполнены не Папикяном Г.О.», -  указано в  материалах дела. Кроме того смутило, что в деле оказались два идентичных экземпляра этого договора, только с разными вариациями прописки гражданки.

Примечательно, что изначально суд отказал Норякян и другим забытым дольщикам в их требованиях, но суд кассационной инстанции решил иначе.

За что ей платить?

Еще одним поводом для иска стало вознаграждение конкурсной управляющей. Оно рассчитывается с учетом размера требований кредиторов и составило 39 млн рублей.

«Заявителями указано, что конкурсный управляющий недобросовестно и ненадлежащим образом исполнял свои обязанности в процедуре банкротства застройщика ЖСК «Корабел». Достройка проблемного дома и удовлетворение требований кредиторов произошло исключительно вследствие действий Правительства Севастополя. Конкурсным управляющим не предпринято мер самостоятельных и не проведено мероприятий по поиску нового застройщика и достройке объекта незавершенного строительства, так как вопросами достройки проблемного жилья - рассматриваемого многоквартирного жилого дома, занималось непосредственно Правительство г. Севастополя, так как рассматриваемый многоквартирный дом был включен в совместный перечень проблемных объектов», -  цитируют жалобу в материалах дела.

Дом введен в эксплуатацию  в конце 2024 года, но судебные тяжбы не утихают. И, если ранее бывший председатель ЖСК и аффилированные с ним лица были безусловными лидерами по производству требовании, то сейчас ситуация начинает потихоньку меняться и не в самую лучшую сторону для  рядовых пайщиков.

Роль нападающего начинают перехватывать  другие игроки.  Так, например, ГУП Водоканал заявил требования в общей сложности 938 тысяч рублей. ООО «БГС» хочет за вывоз мусора всего 94 тысячи. Севастопольэнерго хочет денег за свет.

Предполагается, что вскоре может выступить с требованиями спонсор этого аттракциона невиданной щедрости. Чтобы спасти дом от сноса, Правительство Севастополя заключило мировое соглашение с ЖСК, по условиям которого Правительство Севастополя отказывается от исковых требований в части обязания ЖСК «Корабел» осуществить снос самовольной постройки, утвержденное определением Нахимовского районного суда города Севастополя от 27.12.2024. Также были проведены общественные слушанья и распоряжениями Губернатора города Севастополя от 04.04.2019 вид разрешенного использования земельных участков с «для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений » изменен на «среднеэтажную жилую застройку код 2.5.». Как компенсация несуществующего вклада ЖСК в инфраструктуру города мировым соглашением была предусмотрена передача семи квартир для нужд города. Которые таки и не были переданы. И сейчас свободных квартир в ЖСК больше нет. Может быть, это как раз те, про которые забыл Папикян?

Получив заветный документ из ЕГРН на собственность, пайщики Корабел радуются квартире по сходной цене в хорошем районе Севастополя. Ради этого стоило потерпеть десять лет нервотрепки. Но они не подозревают, что тучи сгущаются,  по закону обязательства жилищного кооператива распространяются на всех пайщиков солидарно. А сумма новых долгов уже превысила стоимость всех квартир, которую заплатили люди в далеком 2014 году. Это и стоимость семи квартир, непереданных городу, около 27 млн (что в данной ситуации невозможно из-за дела о банкротстве), зарплата конкурсной управляющей, требования Папикяна за землю, долги за ЖКХ...

И кто знает, может быть «успешный кейс» ЖСК «Корабел» повлиял на политику Севастополя и  способствовал тому, чтобы сбавить обороты в деле спасения дольщиков и чаще принимать безжалостные решения в вопросе «снести или оставить».

Фото: А4 Новости