На берегу Казачьей бухты собираются строить гостиницу?

Рай не для всех

Агентство недвижимости «Уверенность» предлагает (копия объявления имеется в распоряжении редакции): «Предлагается земельный участок с проектом строительства Водно-спортивного комплекса с центром подводного плавания. Проект реализуется на участке площадью 10 соток (0,1 Га), переданном в аренду сроком на 10 лет по действующему Договору аренды РФ. Участок расположен в восточной прибрежной части бухты Казачья. Проектом предлагается: Строительство 4-х этажного здания: Первый этаж: вестибюльная группа с административно-бытовыми помещениями, кафе, помещениями дайвинг центра. Второй, третий и четвёртый этажи: гостиничные номера – двухкомнатные с балконами площадью 36 кв.м. (21 шт.), однокомнатные с балконами площадью 18 кв.м. (33 шт.). также предусмотрены хозпомещения для обслуживания.
Кровлю здания предлагается сделать эксплуатируемой. На ней могут быть размещены: солярий, уголки отдыха, барные стойки и т.д. Согласно виду разрешенного использования земельного участка разрешена установка плавпирса площадью до 250 кв.м.
Согласована зона благоустройства прилегающей территории, на которой размещена парковка для автомобилей и часть городской набережной.

Для реализации проекта были получены технические условия на подключение коммуникаций, проводилась экспертиза проекта, параметры которой были согласованы с «Севгосстройнадзором»».

Право построить такое чудо предлагают за 35 млн рублей. 50 гостиничных номеров дают хороший шанс, что вложения быстро окупятся и обеспечат долгие годы стабильного дохода. Только есть маленькая неувязочка: проект предполагает 100% застройку всех 10 соток выделенного земельного участка, полностью накладывается на популярный среди местных детский пляж и находится в водоохранной зоне Черного моря. Пирс, так вообще, половину бухты перекроет.

Этот инвестпроект не сможет рассчитывать на горячую поддержку местных жителей. Обитатели Казачьей Бухты только отошли от обиды за обман с зелеными насаждениями вокруг построенного МКДЦ – вместо обещанных при вырубке естественной растительности тенистых аллей они получили 32 саженца и гектар забетонированных площадок. Так теперь под угрозой детский «лягушатник». Его власти обещали не трогать и сделать благоустроенную набережную с доступом к воде. Правда, обещали это ровно тогда же и в том же месте, где и «тенистые аллеи» - на слушаниях в 2021 году. (Видео публичных слушаний имеется в распоряжении редакции)

Нужный вид разрешенного использования

Агентство недвижимости не обмануло. Если ввести кадастровый номер в публичной кадастровой карте, то система выдает целевое назначение земли «Для строительства и обслуживания водно-спортивного комплекса с центром подводного плавания и размещения плавпирса».

Куда уж точнее. Редакция «А4 Новости» направила запрос в ДИЗО, чтобы выяснить, кому и на каких основаниях был передан участок, действительно ли там запланирована стройка.

«В Автоматизированной системе «Управления государственным и муниципальным имуществом» Департамента состоит на учете договор аренды № 2439/2018 от 28.11.2018 (рег. № 91:02:004004:135-91/001/2018-2 от 09.01.2019) земельного участка с кадастровым номером 91:02:004004:135,  площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Казачья бухта, д. № 32, с видом разрешенного использования: «для строительства и обслуживания водно-спортивного комплекса с центром подводного плавания и размещения плавпирса», арендатор - РОО «СЕВАСТОПОЛЬСКИЙ КЛУБ ДАЙВИНГА «ЮНИКОН ДАЙВЕРЗ», сроком действия: с 09.01.2019 по 08.12.2028гг., -  проинформировала директор Департамента Галина Попова.

А вот будут там строить и что - в ДИЗО доподлинно не известно: «вопросы строительства объектов капитального строительства к компетенции Департамента не относятся».

Нет пирса - нет дайвинга

В ответе ДИЗО заинтересовала информация об арендаторе - Севастопольский клуб дайвинга. Признаться, никто в редакции о такой организации не слышал, также как и про ее достижения. Однако, списав незнание на узкий кругозор, отправили запрос в Управление спорта г. Севастополя. Может быть, достижения в дайвинге у севастопольского клуба так бесподобны, что им не один спортивный комплекс надо строить, а десять.

Но и в Управлении спорта про «Юникон дайверз» ничего не слышали.

«Управление не располагает информацией о строительстве водно-спортивного комплекса с центром подводного плавания и размещения плавпирса. В действующую государственную программу города Севастополя «Развитие физической культуры и спорта» вышеуказанное мероприятие не включено. Дополнительно информируем, Управление с целью развития в регионе дайвинга осуществляет взаимодействие с аккредитованной Региональной общественной организацией «Федерация подводного спорта Севастополя», в том числе оказывает поддержку в организации и проведении спортивных мероприятий. По информации вышеуказанной спортивной федерации, в подготовке спортсменов и проведении спортивных мероприятий РОО «Севастопольский клуб дайвинга «Юникон Дайверс» участие не принимала», - сообщил начальник управления Сергей Резниченко.

Интернет сообщает, что руководитель РОО «Севастопольский клуб дайвинга «Юникон Дайверс» - Валерий Ионов, известен также как президент федерации тайского бокса.

Какие перспективы?

С историей появления проекта все стало как будто понятно. Околоспортивные деятели еще при украинских властях получили землю в аренду и согласовали проект строительства гостиницы под видом спортивного комплекса.  Подобными сооружениями густо усыпаны берега Круглой и Стрелецких бухт, где в распроданных апартаментах на землях, выделенных под яхт-клубы, на балконах отдыхают неспортивного вида пузанчики. Украинский договор перезаключили в ДИЗО в 2018 году, и у застройщика осталось 3 года, чтобы построить здание и оформить землю себе в собственность. Вот и ищут жалеющего эту стройку осуществить.

В нашем повествовании осталась самая интригующая часть – смогут ли застройщики действительно построить гостиницу на местном детском пляже, пусть и необорудованном? Не помещает ли им Водный кодекс и прочие бюрократические процедуры? Понятное дело, по телефону продавец участка «зуб дает», что здание будет, но говорить он может все что угодно, у него работа такая.

Редакция направила запросы в Департамент архитектуры и градостроительства, прокуратуру, Севстройнадзор: «Какие согласовательные процедуры должен пройти РОО для получения разрешения на строительство? Согласуется ли проект с 100% застройкой земель прибрежной зоны с актуальными требованиями федерального законодательства РФ? С какими параметрами застройки может быть согласован проект строительства на данном участке? Обязателен ли данный проект к обсуждению на Архитектурно-художественном совете?»

Севстройнадзор в своем ответе сразу открестился от факта согласования проекта, о чем в рекламе отдельной строкой указал продавец. Никаких разрешений на строительство и уведомлений дайвинг клуб не запрашивал и не получал. Был небольшой шанс согласовать строительство по имеющемуся проекту, но в 2023 году он был упущен.

«Информация о наличии проектной документации на строительство объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 91:02:004004:135 и положительное заключение экспертизы такой документации в Севгосстройнадзоре отсутствует…

В соответствии с частями 3, 4 Постановления Правительства Севастополя от 02.09.2021 N 413-ПП "Об утверждении Положения об особенностях регулирования отношений в области градостроительной деятельности на территории города федерального значения Севастополя" (далее - Положение), в срок до 1 июня 2023 г. в целях завершения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, застройщики таких объектов, имеющие действующие документы, предусмотренные пунктом 1.2 Положения, направляют в исполнительный орган города Севастополя, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, заявление о включении сведений об объекте капитального строительства в реестр строящихся или реконструируемых объектов капитального строительства, при строительстве которых осуществляется государственный строительный надзор (далее - Реестр поднадзорных объектов) либо в реестр строящихся или реконструируемых объектов капитального строительства, при строительстве которых государственный строительный надзор не осуществляется (далее - Реестр неподнадзорных объектов).

Согласно пунктов 3.2, 4.2 Положения одним из документов, в обязательном порядке прилагаемым к вышеуказанному заявлению, является подтверждение факта завершения возведения на 21 ноября 2016 г. фундамента объекта капитального строительства, строительство, реконструкция которого начаты на основании предусмотренных подпунктами 1 - 3 пункта 1.2 Положения документов, выданное уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора органом по результатам обследования конструкций такого объекта.

По состоянию на 23.04.2025 какие-либо заявления от застройщика на земельном участке с кадастровым номером 91:02:004004:135 по адресу: г. Севастополь, б. Казачья, № 32 о включении сведений об объекте капитального строительства в Реестр поднадзорных объектов, Реестр неподнадзорных объектов, подтверждении факта завершения возведения на 21 ноября 2016 г. фундамента объекта капитального строительства в Севгосстройнадзор не поступали, какие-либо объекты на указанном земельном не включены, в связи с чем строительство, реконструкция объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 91:02:004004:135 по адресу: г. Севастополь, б. Казачья, № 32 должны осуществляться в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации».

А российское законодательство очень недоброжелательно смотрит на застройку береговой зоны.

Архсовета и общественных слушаний не миновать

Исполнительный орган государственной власти города Севастополя, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, сообщил, что никаких разрешений на строительство не выдавал и проектов на Архитектурно-художественном совете не согласовывал. Хотя нашим застройщикам его не миновать - «проект, любой из фасадов которого просматривается непосредственно со стороны береговой полосы моря подлежит рассмотрению на заседании Архитектурно-художественного совета города Севастополя».

 И дайвинг-центр на этой территории строить нельзя. А гостиницу - можно. Но маленькую. И с 20-метровым доступом к морю.

«Согласно Генеральному плану города Севастополя, утвержденному Законом города Севастополя от 19 февраля 2025 года № 835-ЗС «О Генеральном плане города Севастополя», запрашиваемый земельный участок расположен в планируемой функциональной зоне озелененных территорий общего пользования (парки, сады, скверы, бульвары).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города федерального значения Севастополя применительно к части территории города в границах внутригородских муниципальных образований Нахимовского, Ленинского, Гагаринского, Балаклавского муниципальных округов, города Инкермана, утвержденными постановлением Правительства Севастополя от 29.12.2022 № 730-ПП (далее – ПЗЗ), земельный участок с кадастровым номером 91:02:004004:135 расположен в границах контура Р-1/Г/-/5 территориальной зоны набережных и пляжей Р-1. В перечне видов разрешенного использования для данной территориальной зоны отсутствует вид разрешенного использования «Для строительства и обслуживания водно-спортивного комплекса с центром подводного плавания и размещения плавпирса».

Вид разрешенного использования «Гостиничное обслуживание» код (4.7) содержится в перечне условно разрешенных видов использования для вышеуказанной территориальной зоны», - сообщается в ответе из ДАГ.

Мы посмотрели предельные параметры разрешенного строительства, 100% застройка исключена, можно застроить только 60% земельного участка. И чтобы поменять ВРИ, надо будет получить одобрение жителей на общественных слушаньях, что уже сейчас представляется проблематичным.

И даже если ВРИ поменяют, то как же быть с прибрежной защитной полосой и ст.6 Водного кодекса РФ: «Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами»?

«Согласно данным государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в городе Севастополе и Геоинформационного портала Национальной системы пространственных данных запрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 91:02:004004:135 полностью расположен в границах прибрежной защитной полосы (реестровый номер 91:00-6.12). В соответствии с ПЗЗ береговая полоса Черного моря составляет 20 м.

Водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы и ограничения, накладываемые данными зонами, устанавливаются в соответствии со статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы. Береговые полосы водных объектов общего пользования относятся к территориям общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц», - сообщил нам заместитель директора ДАГ Игорь Артюшкин.

Подводя итог, можно смело констатировать - по закону построить 4-х этажный дайвинг центр на детском пляже нельзя. Но вздыхать с облегчением пока рано. Потому что нельзя с такой же смелостью констатировать, что там ничего не будет построено в итоге - зная какие чудеса творятся с землей в Севастополе. Когда массово задним числом легализуются магазины на землях садоводств, ставятся на кадастровый учет несуществующие здания с целью выкупа земли, а запреты ДАГ на застройку охранных зон легко оспариваются в судах.

Поэтому редакция «А4 Новости» будет пристально следить за битвой между «лягушатником» и дайвинг-отелем.