У печально известного ЖСК Скифия (застройщик РБКстрой) новый скандал. Владельцы нежилых помещений дома №8 (Фрегат, нумерация проекта) готовились получать свои помещения после нескольких лет просрочки сдачи объекта, как вдруг гром среди ясного неба – уведомление о доплате. Нужно оплатить «всего ничего» – 1-1,5 млн, что составляет половину от стоимости квартиры. Среди пайщиков ожесточенные споры – это юридическая ловушка или просто мошенничество?
«Просим провести журналистское расследование: массовое нарушение прав граждан застройщиком или мошенничество строительной организации. Строительный произвол в Севастополе — навязывают «чердаки» по цене квартир!», - такой крик души мы получили в редакцию. Обратились пайщики, которые не знают, где взять миллион, а то и полтора до 20 мая. Именно такой срок установлен ЖСК Скифия для оплаты.
Жертвами стали владельцы нежилых помещений на первом этаже, всего около 30 человек. Судьба выбрала их из-за конфигурации апартаментов, которую сначала они посчитали за преимущество: довольно высокие потолки до 4 метров. Из-за этого стоимость квадратного метра была выше, чем на других этажах, но покупатели решили переплатить за преимущество.
Над санузлом была построена ниша, которая, как уверяли сотрудники отдела продаж РБК-строй, не входит в общую площадь, такой бонус планировки как панорамные окна и вид на море.
Дом строился долго, сроки давно все вышли, проблемный застройщик регулярно рассматривался на комиссиях правительства Севастополя. И вот, долгожданная новость: дом сдан. Но в начале апреля пайщики нежилых помещений Фрегата получили уведомления – доплатить за неожиданные дополнительные квадратные метры до 20 мая. Иначе – по условиям договора - расторжение и возврат пая со штрафом 11% и неустойка 3000 в день. На стоимость пая по сегодняшним ценам уже ничего не купишь. Люди в ужасе и не знают, что делать. Искать миллион или смириться с тем, что их деньги, которые годами крутил застройщик, обесценились в два раза и брать что дают?
Пункт 3.3
Итак, в чем суть схемы? В договоре членства в ЖСК есть типовой пункт 3.3, где указано, что в случае изменения проектной площади после измерений БТИ, стороны должны произвести доплату/возврат в соответствии с реальными размерами. Этот пункт есть во всех долевых договорах и подразумевает небольшие изменения на толщину стен, максимум метр.
Но в Скифии «п 3.3» стал золотой жилой. Обмеры БТИ вдруг обозначили нишу над туалетом как довесок к общей площади. Вот и получилось, что метраж в реальности не изменился ни на сантиметр от увиденного при продаже, а по бумаге – от 7 до 15 метров у разных дольщиков. Пайщики 1 этажа Фрегата должны будут платить за нишу дважды - в стоимости метра при изначальной покупке и сейчас в качестве доплаты. Как минимум 35 млн рублей в прямом смысле из воздуха хочет получить руководство ЖСК Скифия. В данном случае - это правовая форма сбора денег пайщиков для застройщика РБК строй, под предводительством Андрея Григорова.
Надежда на Гражданский кодекс
«Объекты строятся годами, застройщик постоянно меняет названия, практикуя различные схемы намеренного затягивания процессов строительства, необоснованных переносов сроков. Во всех сданных объектах этого застройщика много эпизодов с пострадавшими пайщиками, ситуации у всех разные: у одних отобрали оплаченные парковки, у других не сделали обещанные и оплаченные пайщиками патио (открытый внутренний дворик) перед помещениями, деньги не вернули за них, всего не перечислить, много исков-справедливости ноль. На пайщиках во вновь сданном доме Фрегат начата новая схема с апартаментами, которой ещё не было», – комментирует пайщица соседнего дома Скифии гражданка И.
Пайщики написали коллективную претензию (есть в распоряжении редакции) и направили ее в ЖСК. Опираясь на нормы Гражданского и Жилищного кодексов, пайщики настаивают, что ЖСК не может в одностороннем порядке менять проект. А согласно плану помещения, проектная площадь определена по площади пола.
«Кроме того, согласно СП 118.13330.2012, антресолью признается площадка, площадь которой не превышает 40% площади пола помещения. В данном случае площадь площадки составляет более 40%, что фактически является вторым (антресольным) этажом. Это квалифицируется как реконструкция, на которую не было получено согласие пайщиков», - пишут граждане.
Кроме того, пайщики пишут жалобы в Роспотребназдор, УФАС - нарушение закона о рекламе и введение потребителя в заблуждение - если ниша оформлена абсолютно законно, то продавцы обманывали пайщиков, утверждая, что она бесплатная и стоимость квартиры на треть меньше. Тем более, эта ниша и высокие потолки были уже заложены в более высокой стоимости квадратного метра. Также пайщики планируют направить жалобы в Департамент архитектуры, стройнадзор и прокуратуру – о законности изменения проекта и оформления антресоли ниже 210 см.
О высоте
Моральный аспект ситуации обсуждать нет смысла, в отношении скандального застройщика жаловаться на отсутствие этики также бессмысленно, как осенью - на дождь. Пытливые журналистские умы будоражит другой вопрос - технический - как удалось зарегистрировать антресоль в Росреестре, если верить пайщикам, что там нет нужной высоты?
«При продаже специалисты отдела продаж уверяли, что ниша над санузлом не считается в общую площадь, типа подарок, из-за недостаточной высоты для оформления второго этажа. Мы покупали в 2024 году, когда дом уже был построен, стены были потолок. Лазили мерили - действительно - 198 сантиметров. А по требованиям к антресоли, высота всего помещения должна быть от 4,4 метра, от антресоли до потолка - не менее 210 см. Какими нормами руководствовались специалисты Росрееста, регистрируя второй этаж - не понятно. Или к ним поступили некорректные обмеры БТИ? Как мог потолок приподняться на 12 сантиметров после заключения договора? Ведь все уже было построено», - недоумевает одна из пайщиц, гражданка Е.
Мы уже сталкивались с «творчеством» кадастровых инженеров в Севастополе. Известен случай на Индустриальной улице, где за ночь на пустыре выросло целое здание. Только в реальности проверяющие его не обнаружили, оно «построилось» только в базе Росреестра для бесплатной регистрации земельного участка в собственность.
Редакция также направит запрос в ДАГ о требуемых параметрах к антресоли и процедуре проведения альтернативных обмеров БТИ в этом и подобных случаях. Если нет ограничений по высоте антресоли, то изобретение Скифии можно масштабировать в любой стройке – сначала получать плату на метраж по полу, потом - за метраж второго слоя. Высота антресольного этажа регламентируется СП 54.13330.2022, СНИП 31-01-2003, согласно своду правил СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», устройство антресоли в нежилых помещениях допускается при высоте помещения в чистоте равной или более 4,7 м, Фрегат Скифии подпадает под эти требования или регламентируется иначе?
В 2026 году севастопольские семьи смогут получить новую выплату для работающих родителей двух и более детей
Комментарии 0