Севастополец отсудил у ЖСК «Скифия» 11,5 млн рублей за зарегистрированный ранее подвал

Городской суд постановил взыскать 11,5 млн рублей с ЖСК «Скифия» в пользу жителя Севастополя. Ранее права собственности на помещения, которые он купил по договору пая были признаны несуществующими. Экспертиза пришла к выводу, что сооружения не соответствуют никаким нормам. Загадкой остается, почему удалось это «нечто» зарегистрировать в Севреестре.

Ни на бумаге, ни в жизни

Больше десяти лет назад гражданин Б. заключил паевой договор с ЖСК «Скифия» по покупку трех помещений на техническом этаже дома №10 по ул. Военных строителей.  Он терпеливо дождался сдачи дома, получил свидетельство о праве собственности и организовал в помещениях хостел. Чем вызвал волну возмущений от граждан, проживающих сверху. С 2018 года они дважды  пытались отвоевать техэтаж в свою общедолевую собственность, дважды получали категоричные отказы в районном суде и, наконец, в 2024 году одержали победу в городском суде.

Была проведена строительная экспертиза, которая установила,  что в рабочем проекте реконструкции, выполненной  в 2012 году ООО «Стандарт-Строй», не были запроектированы нежилые помещения, и в плане техподполья отсутствовали 16 помещений. Эксперт указал на то, что в копии рабочего проекта на строительство дома  в разделе общих данных объекта в краткой характеристике сооружения добавлен п. 6 «В техподполье предусмотрены встроенные нежилые помещения», а в основные показатели внесена площадь встроенных помещений – 571 кв.м.  «Ответить на вопрос о том, когда были внесены изменения в проектную документацию, до начала строительства или в процессе строительства ответить невозможно, поскольку не представлены Декларация о начале строительства и положительные заключения экспертизы проектной документации», – поделился недоумением эксперт.

Не только на бумаге, но и сам подвал физически имел признаки изменения его параметров.  Пол в нескольких местах был углублен на пол метра, чтобы добиться высоты в 2,4 м,  увеличены оконные проемы, заварена дверь из подъезда в подполье, перенесены коммуникации и пр.  То есть фактически помещения в подвале не соответствовали даже той планировке, которая не известно, когда была добавлена в рабочий проект.

«Таким образом, из экспертного заключения следует, что на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию организация нежилых помещений не предусматривалась. Из пояснений эксперта в суде установлено, что пользоваться указанными помещениями для организации офисов или иных форм невозможно, поскольку в помещениях находятся коммуникации и проход по ним затруднен. Использование указанных помещений кроме как для обслуживания коммуникаций невозможно, поскольку в помещениях отсутствуют эвакуационные выходы и в случае пожара выход из них невозможен.

Приведенными доказательствами бесспорно установлено, что переданные ответчикам помещения ни по техническим, ни по санитарным, ни по пожарным нормативам не отвечают требованиям к размещению там нежилых, а тем более жилых помещений. Передвигаться даже одному человеку проблематично», -   указано в материалах суда.

Чудесный ЕГРН

Однако, не имевшие право на существование помещения каким-то чудесным образом имели отдельные кадастровые номера, свидетельство о регистрации права. Причем гражданин Б. -  не единственный «житель подземелья». Всего зарегистрированных в ЕГРН помещений 16, метражом от 25 до 59 метров. Гражданин Б., несостоявшийся хозяин хостела, купил 3 помещения, остальные числились за гражданкой Д., которая является полной тезкой одного  из основателей ЖСК, согласно Устава Обслуживающего кооператива «ЖСК «Скифия», утвержденного протоколом общего собрания учредителей от 19.08.2011. Жильцы дома высказывали сомнения, что тезка основателя ЖСК получила эти помещения на возмездной основе, что, однако, не мешало ей продавать их третьим лицам.

К слову, способность ЖСК Скифии регистрировать нерегистрируемое уже отмечали другие его пайщики -  в корпусе Фрегат у владельцев нежилых помещений обнаружилась зарегистрированная антресоль, предположительно, ненадлежащей для регистрации высоты.

Итак, в 2024 году Городской суд признал все 16 помещений несуществующими. И теперь обманутый насчет технических характеристик помещений гражданин Б. потребовал вернуть ему рыночную стоимость подземелья 11, 5 млн.

Юристы ЖСК «Скифия» отрицали вину в утрате права собственности на приобретенные объекты недвижимости. Но суд посчитал, что их вина как раз есть -  они строили, проектировали и регистрировали.

Не отвечают требованиям

 «В соответствии со вступившим в законную силу судебным постановлением, указанные нежилые помещения не могли быть использованы в качестве нежилых помещений общественного назначения, так как не соответствовали нормам и правилам, действовавшим на дату проектирования в части высоты помещения, инженерного обеспечения, эвакуационных выходов, организации загрузки и прочих норм, а так же использование технического подполья в качестве нежилых помещений не представляется возможным в связи с его недостаточной высотой, отсутствием инженерного обеспечения данных помещений. Этаж, расположенный ниже первого надземного этажа в МКД является техническим этажом. Переданные гражданину Б. помещения ни по техническим, ни по санитарным, ни по пожарным нормативам не отвечают требованиям к размещению там нежилых помещений.

Последствием приведенного явилось признание права собственности отсутствующим, в том числе прекращение зарегистрированного права  на приобретённые и зарегистрированные в установленном порядке нежилые помещения, переданные в его пользу застройщиком ЖСК «Скифия»», – пришел к выводу судья Гагаринского района. На днях стало известно, что городской суд в апелляционной инстанции утвердил это решение.

Фото: А4 Новости, корпус Фрегат